Durante años, Tulum fue vendido como la fórmula perfecta de inversión inmobiliaria: Comprar un departamento pequeño Publicarlo en Airbnb Generar ingresos en dólares Recuperar la inversión rápidamente Y durante un tiempo sí funcionó Pero entre 2022 y 2026 el mercado cambió profundamente Hoy muchos pequeños inversionistas descubrieron algo importante: El Airbnb “fácil” prácticamente desapareció en Tulum Eso no significa que el mercado haya muerto Significa que ahora se necesita mucha más estrategia, mejor operación y mejores activos para lograr rentabilidad real Tulum ya no es un mercado “barato” Uno de los mayores cambios fue el aumento de precios de entrada Hoy existen unidades pequeñas que cuestan: 120,000 USD 160,000 USD En algunos casos arriba de 220,000 USD en proyectos premium El problema es que las tarifas nocturnas no crecieron al mismo ritmo Eso comprimió completamente el rendimiento para muchos inversionistas pequeños Ejemplo realista: antes vs hoy chart { "type": "line", "title": "ROI Neto — Depas pequeños vs depas grandes en Tulum", "yAxisLabel": "ROI Neto % ", "xAxisLabel": "Año", "labels": "2019", "2020", "2021", "2023", "2025" , "datasets": { "label": "Depas pequeños estudios y 1 recámara ", "data": 11 5, 9 8, 7 0, 4 6, 3 2 }, { "label": "Depas grandes 2 recámaras o villas ", "data": 12 8, 11 2, 9 0, 7 2, 5 5 } , "footnote": "Fuente: estimaciones de mercado Riviera Maya / datos comparativos STR" } Hace algunos años: Condo de 95,000–120,000 USD Tarifa promedio: 140–180 USD/noche Alta ocupación Menor competencia Costos operativos más bajos Hoy: Condo de 150,000–190,000 USD Tarifa promedio: 90–140 USD/noche Menor ocupación Más competencia Costos operativos más altos El resultado: Muchos pequeños inversionistas tardan mucho más en recuperar su inversión, especialmente en estudios genéricos dentro de zonas saturadas El gran problema: exceso de oferta La sobreoferta es el principal factor detrás de la caída de rentabilidad Durante años se construyeron miles de unidades simultáneamente en zonas como: La Veleta Región 15 Aldea Zamá Región 8 El mercado terminó lleno de: Estudios similares Amenidades repetidas Productos poco diferenciados Competencia agresiva por precio Hoy muchos propietarios terminan bajando tarifas constantemente para mantener ocupación Y eso destruye márgenes Evolución real: depas pequeños vs depas grandes chart { "type": "line", "title": "Tarifa promedio diaria ADR — Tulum", "yAxisLabel": "USD por noche", "xAxisLabel": "Año", "labels": "2019", "2020", "2021", "2023", "2025" , "datasets": { "label": "Depas pequeños", "data": 155, 145, 125, 100, 95 }, { "label": "Depas grandes", "data": 220, 205, 190, 165, 150 } , "footnote": "Caída progresiva del ADR por sobreoferta y desaceleración del turismo aspiracional" } Aquí es donde el mercado muestra una diferencia importante Los departamentos pequeños fueron los más afectados por saturación Mientras tanto, unidades más grandes y propiedades premium conservaron mejor desempeño La diferencia es clara: chart { "type": "line", "title": "Ocupación promedio STR — Tulum", "yAxisLabel": "Ocupación %", "xAxisLabel": "Año", "labels": "2019", "2020", "2021", "2023", "2025" , "datasets": { "label": "Depas pequeños", "data": 68, 63, 55, 45, 38 }, { "label": "Depas grandes", "data": 70, 68, 62, 56, 50 } , "foot