De esqueletos a activos Extendido Propuesta de un Régimen de Reactivación de Obras Inconclusas para Tulum, Quintana Roo Documento de política pública para discusión Resumen ejecutivo Tulum enfrenta una externalidad urbana particularmente visible: desarrollos inmobiliarios cuya construcción se ha paralizado durante periodos prolongados y que permanecen como estructuras inconclusas sin actividad económica aparente Una obra detenida no constituye únicamente un problema privado entre propietario, financiadores, compradores y contratistas Cuando la paralización se prolonga durante años puede generar costes para la ciudad: deterioro de la imagen urbana, riesgos físicos, reducción de la calidad del entorno, afectación de inmuebles próximos, pérdida de actividad económica, impago de obligaciones y deterioro de la percepción de Tulum como destino de inversión El marco jurídico mexicano no permitiría simplemente “incautar” esos inmuebles por encontrarse inconclusos La propiedad privada está protegida constitucionalmente; toda actuación administrativa debe estar fundada y motivada y respetar las garantías de audiencia y legalidad La expropiación, además, requiere causa de utilidad pública e indemnización Sin embargo, Quintana Roo ya dispone de varias piezas jurídicas sobre las que podría construirse una política de reactivación : el reconocimiento de la función social de la propiedad urbana; competencias municipales en uso de suelo y licencias de construcción; instrumentos fiscales sobre la propiedad inmobiliaria; posibilidad legal de establecer tasas diferenciadas mediante legislación estatal; sanciones por incumplimientos urbanísticos; procedimiento administrativo de ejecución de créditos fiscales; embargo y remate público de bienes; y, para desarrolladores insolventes, mecanismos federales de concurso mercantil La propuesta de este documento consiste en articular esos elementos mediante un Régimen de Reactivación de Obras Inconclusas —RROI— , cuyo principio fundamental sería: La Administración debe ofrecer todas las vías razonables para que un propietario termine, recapitalice, regularice o transfiera voluntariamente una obra paralizada La ejecución forzosa debe ser el último recurso, reservado para incumplimientos sustanciales y sostenidos y realizado con estrictas garantías de proporcionalidad, transparencia y debido proceso El objetivo no sería aumentar el número de inmuebles embargados El éxito del programa debería medirse precisamente por lo contrario: el número de proyectos que vuelven a entrar en actividad antes de llegar al remate 1 Planteamiento del problema Tulum experimentó durante años un crecimiento inmobiliario extraordinariamente rápido Ese crecimiento produjo vivienda, hoteles, empleo, inversión y nuevos negocios, pero también una consecuencia habitual de los ciclos inmobiliarios acelerados: algunos proyectos no llegaron a concluirse Las causas pueden ser muy diferentes Falta de financiación Incremento de costes Ventas insuficientes Conflictos societarios Problemas regulatorios Insolvencia del desarrollador Litigios Errores de diseño financiero O simplemente una decisión económica: detener el proyecto y esperar mejores condiciones de mercado Esta última posibilidad revela una falla de incentivos Desde la perspectiva del propietario, mantener una obra paralizada puede tener un coste relativamente bajo frente a reconocer inmediatamente una pérdida Desde la perspectiva de la ciudad, sin embargo, el coste puede ser considerable Nos encontramos así ante una externalidad : parte del coste económico del abandono inmobiliario no lo soporta quien controla el activo, sino el entorno La política pública debe intentar corregir esa diferencia sin convertir una dificultad empresarial legítima en una sanción confiscatoria 2 Antes de legislar: medir el problema La primera fase no debería consistir en imponer sanciones Debería consistir en obtener datos Se propone realizar un Censo Municipal de Obras Inconclusas , georreferenciado y ac